美樓市迷失十年勢礙經濟[轉載]

美國樓市泡沫爆破後持續低迷，更面臨迷失十年。《華爾街日報》引述MacroMarkets調查顯示，受訪經濟師預料當地樓價今年跌百分之二點五後可望回升，但明年至一五年每年平均增幅料只有百分之一點一，意味當地樓市從○五年高位大瀉後，直至一五年的十年間只能匍匐前行，樓市不振勢令經濟復甦之路更艱巨。

難重返○五年高位反映美國二十大城市樓價表現的標普/Case-Shiller樓價指數，自○五年頂峰迄今大幅下滑百分之三十一點六，若經濟師對樓價增長前景的預測準確，來年增長之緩慢令樓價重返○五年高位可謂遙遙無期，勢導致無數業主持續受到房屋淨值低企所困，甚至難以擺脫負資產。
事實上，當地業主的房屋淨值已蒸發七萬億美元，淨值比率亦由○五年的百分之五十九點七大降至百分之三十八點六。由於房屋淨值可產生財富效應，當房屋淨值減少，人們會因而減少消費，令佔美國經濟最大比重的消費開支受壓，加上目前美國每五名業主中便有一名負資產，情況相當普遍。
華府雖早前曾通過要求銀行業為負資產業主重訂按揭等方法，協助業主走出困境，但成效未如理想。銀行業現時不僅接收了近五十萬間房屋，同時有超過四百萬宗個案已進入收樓程序，或已拖欠還款三次或以上。
令人憂慮的是，雖然○八年樓市大冧的情況料不會重演，但在市場信心脆弱的情況下，即使樓價只是輕微下跌亦可能觸發骨牌效應，令更多業主墮入負資產，收樓宗數上升亦可能加速樓市下跌。屆時，銀行可能進一步收緊信貸，導致潛在業主難以取得融資，出現銀主盤湧現卻無人承接的情況，令樓市雪上加霜。而大量銀主盤湧現又會削弱新屋建築需求。
不僅如此，鑑於樓市信心疲弱，有意置業的人士紛紛打退堂鼓，據美國按揭銀行家協會（MBA）資料，儘管按揭利率跌至近數十年新低，但申請樓按的宗數仍徘徊近十五年低谷。

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來源 : 東方日報